DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS TRAS LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA
🖋¿A QUÉ HIPOTECAS AFECTA?
Lo primero que debemos saber es que, en las hipotecas firmadas a partir del 16/06/2019, corresponde al Banco asumir todos los gastos hipotecarios excepto los gastos de tasación.
Para las hipotecas firmadas con fecha anterior, acudimos la Sentencia del TJUE de 16/07/2020.
🖋¿CÓMO SE DISTRIBUYEN LOS GASTOS?
Para las hipotecas firmadas con anterioridad a dicha fecha, los gastos se distribuyen de la siguiente manera:
▪️NOTARIA: 50%*[1]
▪️GESTORIA: 100% a cargo del banco
▪️REGISTRO: 100% a cargo del banco
▪️TASACIÓN: 100% a cargo del banco
🖋¿SE PUEDEN RECLAMAR INTERESES?
Si, se reclama el interés legal del dinero a partir de la fecha en que el cliente hizo el pago de las facturas de estos gastos, hasta que el banco abone dicha cantidad al cliente, en caso de reclamarse en vía judicial, será hasta la fecha de la sentencia.
🖋¿QUÉ PASA CON LA COMISIÓN DE APERTURA?
En este caso, la entidad bancaria deberá demostrar que efectivamente ha realizado un servicio, una gestión o que ha asumido un gasto en la operación hipotecaria para poder realizar el cobro de la comisión de apertura, pues normalmente existe comisión de apertura y comisión de estudio, y en este caso hay que reclamar su devolución.
🖋¿QÚE PLAZO HAY PARA RECLAMAR?
La acción de nulidad es imprescriptible, hasta que no exista una declaración judicial de nulidad de cláusula, el plazo de prescripción no comienza a computar, y este plazo será de 5 años a partir de que el Juez declare nula la cláusula, por lo que, se puede seguir presentando reclamaciones extrajudiciales a las entidades bancarias solicitando la devolución de los gastos.
🖋¿QUIÉN PAGA LAS COSTAS?
Si acudimos a la vía judicial, en el momento en que el Juez declare la nulidad de una cláusula, el banco debe hacerse cargo de las costas del procedimiento judicial, independientemente de si nos devuelven la totalidad de lo reclamado o sólo una parte.
🖋¿QUÉ DEBO HACER PARA RECLAMAR?
En primer lugar, se debe dirigir una reclamación extrajudicial al banco, en muchos casos, la entidad bancaria devuelve los gastos reclamados con esta reclamación, sin necesidad de acudir a la vía judicial. Y se debe detallar el crédito hipotecario, las cláusulas que se reclaman y el importe que solicitamos, más el interés legal, aportando copia de las facturas de dichos gastos.
🖋¿Y SI YA RECLAMÉ ANTERIORMENTE LOS GASTOS?
En caso de que se haya realizado una reclamación extrajudicial y el banco nos haya devuelto estos gastos con una distribución distinta a la señalada con la nueva jurisprudencia, podremos realizar nuevamente la reclamación con las diferencias que resten por abonar.
Y si ya hemos acudido a la vía judicial, habrá que analizar qué se reclamó en su día, con los nuevos gastos que se puedan reclamar hoy, pues todo va a depender del principio de “cosa juzgada”, es decir, que lo que ya juzgó el Juez no se puede volver a reclamar.
[1] * Existe un criterio de tribunales que entienden que este gasto de notaría debería asumirse al 100% por la entidad bancaria, (ej. Juzgados de Bilbao, Gran Canarias) pues el cliente solo tiene interés en que le concedan el crédito, y esto se puede hacer mediante un contrato privado sin necesidad de elevarlo a escritura pública, siendo realmente a la entidad bancaria quien le interesa dicha escritura pública para poder inscribir su crédito hipotecario en el registro, pero el Tribunal Supremo mantiene su postura de que se distribuya al 50% por entender el cliente también tiene interés en la operación. Habrá que ver qué criterio sigue el juzgado al que reclamemos.